 |
وام خريد مسكن بدون متقاضي؟
 |
دنیای اقتصاد- ليلا درخشان: تمديد مخالفت با پرداخت وام خريد مسكن توسط بانك‌هاي دولتي و خصوصي ایران كه اوايل امسال از سوي بانك‌مركزي ابلاغ شد، اثر معكوس در بازار غيررسمي وام گذاشته است. دلالان وام مسكن از ابتداي سال تاكنون با انبوه عرضه انواع وام از طرف دارندگان اين تسهيلات روبه‌رو شده‌اند، اما در مقابل اين حجم تسهيلات قابل فروش، تقاضا براي خريد آنها كاهش پيدا كرده است. مهم‌ترين علت بي‌اعتنايي خريداران مسكن به وام، افزايش ناچيز قدرت خريد از طريق تسهيلات بانكي عنوان مي‌شود.
شركت‌هاي مشاوره وام، وضعيت كنوني را ناشي از ركود ابتداي سال در بازار معاملات مسكن مي‌دانند و معتقدند به زودي تعادل بين عرضه و تقاضاي تسهيلات مسكن، برقرار خواهد شد.
در حال حاضر به ازاي هر 20 فقره وام مسكن بالاي 20 ميليون تومان در بازار غيررسمي فقط 5 نفر متقاضي براي خريد وجود دارد كه اين نابرابري باعث كاهش قيمت خريد وام‌ها شده است. طوري كه قيمت خريد تسهيلات 50 تا 100 ميليون توماني- از دست واسطه- با نرخ سود كمتر از 15 درصد رقمي معادل 8درصد ارزش وام شده است، اين در حالي است كه اين رقم سال گذشته 10درصد بود. همچنين در بازار رسمي مبادله اوراق وام 20 ميليون توماني بانك‌مسكن نيز قيمت خريد هر فقره اوراق يك ميليوني از 160 هزار تومان در سال گذشته به 116 هزار تومان در بهار امسال كاهش پيدا كرد اما در هفته‌هاي اخير به دليل استقبال از اين نوع تسهيلات قيمت خريد هر فقره اوراق يك ميليوني به 154 هزار تومان رسيد كه به اين ترتيب متقاضي خريد واحد مسكوني مي‌تواند 20 ميليون وام -20 فقره اوراق- را با پرداخت 3 ميليون تومان به صورت رسمي از بازار فرابورس خريداري كند. به گزارش دنياي‌اقتصاد در حال حاضر تنها امكان دسترسي رسمي به وام خريد مسكن، خريد اوراق 20 ميليوني از بازار فرابورس يا ثبت‌نام براي وام 20 ميليوني در بانك مسكن است. طبق آخرين آماري كه توسط مراجع رهگيري معاملات مسكن در شهر تهران به دست آمده، متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در شهر تهران 7/1 ميليون تومان است كه با اين حساب ارزش خريد يك واحد 55 متري حدود 94 ميليون تومان برآورد مي‌شود. بنابراين با 20ميليون تومان وام مي‌توان حداكثر 22 درصد هزينه خريد مسكن را پوشش داد. به گزارش دنیای اقتصاد بازار مسکن که در ابتدای هرسال معمولا در وضعیت مبهم به سر مي‌برد و عموم فروشندگان و خریداران از انجام هر نوع خرید و فروش تا روشن شدن وضعیت آن خودداری مي‌کنند، باعث مي‌شود تا سایر بازارهای جانبی مسکن نیز تحت تاثیر این مساله در وضعیت نامشخص به سرببرند. از جمله این بازار‌ها، بازار غیررسمي خرید و فروش وام‌های مسکن است که آن‌طور که واسطه‌های این بازار مي‌گویند این بازار طي ماه‌هاي اخير در وضعیت ركود به سر مي‌برد. این درحالی است که با داغ شدن بازار معاملات مسکن، همزمان معاملات این وام‌ها نیز رونق مي‌گیرد. دلالان وام مسکن براین باورند هرچند که دولت با محدود کردن ارائه وام خرید مسکن به یک بانک برآن است که از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کند، اما به همان نسبت نیز بالا بودن قیمت مسکن باعث شده تا مردم برای افزایش قدرت خرید خود به سمت بازار غیررسمي وام مسکن روی بیاورند. همچنین گفته مي‌شود که اگر چه براساس بسته پولی و مالی بانک مرکزی نرخ سود بانکی کاهش پیدا کرده است، اما شنیده‌ها حاکی از آن است که ملاک در تعیین نرخ سود وام‌های غیررسمي خرید مسکن، انصاف عرضه‌کننده آن است.
بنا به گفته واسطه‌های خرید و فروش وام مسکن، در حال حاضر از میان انواع وام‌های مختلفی که در این بازار تحت عنوان وام خرید مسکن ارائه مي‌شود، وام‌های سنگین شامل 50 میلیون تومانی از رونق نسبتا مناسبی در قیاس با سایر وام‌ها برخوردار است که علت این مساله هم به آن برمي‌گردد که بسیاری از خریداران با دریافت این وام از یک سو مي‌توانند نزدیک به 50 درصد هزینه خرید ملک را پوشش دهند و از سوی دیگر قدرت بازپرداخت اقساط آن را نیز دارند.
تحقیقات دنیای اقتصاد همچنین حاکی از آن است که با توجه به اینکه تاکنون افزایش وام خرید مسکن از 18 میلیون تومان به 20 میلیون تومان به صورت رسمي ابلاغ نشده است از این رو آثار آن بر بازار معاملات غیررسمي وام نمایان نشده است؛ هرچند که برخی براین باورند که با توجه به ناچیز بودن این افزایش – لااقل در کلانشهرها- در صورت ابلاغ نیز تاثیر چندانی بر بازار مسکن برجای نمي‌گذارد.
در حال حاضر انواع مختلفی از وام‌های مسکن با نرخ‌های سود متفاوت شامل وام جانبازان، وام جوانان، اوراق، وام پزشکی، مهندسی، مضاربه، وام تعمیرات خانه، و... در بازار خرید و فروش غیررسمي وام مسکن عرضه مي‌شود که متقاضیان این نوع وام‌ها بسته به توانایی مالی و قیمت ملکی که مي‌خواهند بخرند از این نوع وام‌ها استفاده مي‌کنند.
وام جانبازان از جمله وام‌هایی است که به دلیل نرخ سود پایین در ابتدا برای متقاضیان به صرفه به نظر مي‌رسد، این درحالی است که مبلغی که بعد از آن تحت عنوان حق کمیسیون محاسبه مي‌شود از جذابیت آن مي‌کاهد. براین اساس وام جانبازان 25 میلیون تومان با سود 4 درصد که شامل اقساط 15 ساله است حدود 20 درصد به عنوان حق کمیسیون از آن کسر مي‌شود.
بازپرداخت وام مذکور در قالب اقساط 15ساله ماهانه 180 هزار تومان است. زمان دریافت این وام 20 روز طول مي‌کشد.
وام جوانان نیز از جمله وام‌های مکمل مسکن است که میزان آن از 21 میلیون تومان تا 26 میلیون تومان در نوسان است که حق کمیسیون آن 6 میلیون است. سود این وام 9 درصد است که بازپرداخت ثابت آن ماهانه 225 هزار تومان و پلکانی آن نیز از 185 هزار تومان شروع مي‌شود.
اما آنچه که دلالان وام مسکن از آن به نام وام‌های سنگین یاد مي‌کنند وام‌های 50 میلیون تا 100 میلیون تومان به بالا است که به نظر مي‌رسد حق کمیسیون بالای آن باعث مي‌شود که به صرفه بودن آن اندکی زیر سوال برود. براین اساس حق کمیسیون یک فقره وام 75 میلیون تومانی در حدود 18 میلیون تومان است هرچند که سود این وام 14 درصد و باز پرداخت آن 4 ساله است؛ به طوری که متقاضی باید ماهانه 2 میلیون تومان اقساط پرداخت کند.
به گزارش دنیای اقتصاد، در حال حاضر وام 18 میلیون تومانی نیز با ضامن به قیمت 2 میلیون و 400 هزار تومان و بدون ضامن نیز 2 میلیون و 100 هزار تومان خرید و فروش مي‌شود؛ این درحالی است که سایر وام‌های مسکن در قالب وام‌های 10،12،15 و 18 میلیونی به ترتیب یک میلیون و 200 هزار،یک میلیون و 500 هزار،2 میلیون و 100 هزار و نیز 2 میلیون و پانصد هزار تومان خرید و فروش مي‌شود.
اگر بخواهیم از پرطرفدارترین و مطمئن‌ترین وام مسکن که در حال حاضر متقاضیان بی‌شماری دارد نام ببریم «اوراق وام خرید مسکن» است که به اعتقاد بسیاری از مشاوران وام مسکن با توجه به اینکه متقاضیان با دریافت این وام مي‌توانند برخلاف سایر وام‌های موجود در بازار نظیر وام 18 میلیون تومانی خرید مسکن که سند ملک به صورت وکالتی به نام متقاضی ثبت مي‌شود، سند ملک را به نام خود کنند باعث شده که استقبال از این اوراق زیاد شود. بنا به گفته واسطه‌های دلالی فروش وام، در حال حاضر ارزش هر یک میلیون تومان اوراق وام مسکن در حدود 149 تا 160 تومان است که سود بانکی آن در حدود 12 درصد است که نحوه بازپرداخت آن نیز بدین صورت است که متقاضی در یک بازه زمانی 12 ساله باید ماهانه مبلغ 260 هزار تومان پرداخت کند.
332 page views
|
|
|
|