 |
افزايش نرخ تراكم در تهران
 |
دنیای اقتصاد
معاون شهردار تهران اعلام كرد: نرخ پايه تراكم (هزينه صدور مجوز افزايش طبقات در ساختوساز) 13 درصد افزايش پيدا مي‌كند؛ شهرداري‌تهران فارغ از اظهارنظرهاي غيررسمي مبني بر تراكم‌فروشي، طبق آنچه به صراحت در بودجه امسال خود آورده، برنامه وصول 2600 ميليارد تومان از محل «عوارض بر مازاد تراكم» را پيش‌بيني كرده است كه با توجه به مصوبه سال گذشته شوراي‌شهر، اخذ اين عوارض قرار است مشمول افزايش قيمت شود. هزينه خريد تراكم 10 تا 15 درصد از كل قيمت ساخت را در برمي‌گيرد؛ ضمن اينكه احداث تا 2 طبقه، نيازي به مجوز تراكم ندارد.
«تراكم» مجوزي است كه شهرداري براساس قوانين مصوب شوراي‌شهر براي افزايش تعداد طبقات ساختمان‌هاي در حال احداث صادر مي‌كند به اين صورت كه هم‌اكنون حداكثر ارتفاع مجاز كه مشمول پرداخت هزينه تراكم نمي‌شود «2طبقه» است، اما از آنجا كه دو طبقه‌سازي در تهران عملا منسوخ شده و ميانگين ارتفاع ساخت‌وسازها حداقل به 4 طبقه رسيده، سازنده‌ها مجبورند در مناطق مختلف شهر براي ازدياد ارتفاع تا حداكثر 9 طبقه، مجوزي تحت عنوان «تراكم» را از شهرداري خريداري كنند كه شهرداري‌تهران اسم اين مجوز را «تراكم‌مازاد» گذاشته است.
به اين ترتيب در حال حاضر براي همه ساخت‌وسازهاي مسكوني در شهر تهران، نياز به خريد «تراكم» حتمي است تا از اين طريق سازنده‌ها بتوانند با افزايش تعداد طبقات و تعداد واحدها در مساحت مشخصي از زمين، نرخ بهره‌وري پروژه را به حداكثر برسانند.
محاسبات انبوهسازان نشان مي‌دهد هم‌اكنون هزينه ناشي از خريد تراكم در تهران بين 10 تا 15 درصد از كل هزينه ساختوساز را در بر مي‌گيرد؛ به طوري كه متوسط قيمت ساخت براي احداث هر مترمربع بناي مسكوني 500 هزار تومان است كه حدود 80 هزار تومان از آن بابت خريد مجوز تراكم هزينه مي‌شود.
هزينه تراكم در مناطق شمالي شهر بعضا تا متري يك ميليون تومان هم برآورد مي‌شود.
«دنياي‌اقتصاد» روز گذشته مطلع شد نرخ پايه تراكم در تهران از ابتداي آبان‌ماه افزايش پيدا كرده است.در همين باره تعدادي از انبوهسازان در تماس با گروه مسكن «دنياي‌اقتصاد» از افزايش 5/11 درصد و برخي ديگر كه ديروز به شهرداري‌هاي مناطق مراجعه كرده بودند، از رشد 15 درصدي قيمت تراكم خبر دادند.
اما هيربد معصومي معاون شهرسازي و معماري شهرداري‌تهران ضمن تشريح جزئيات كامل ماجرا به «دنياي‌اقتصاد» گفت: طبق مصوبه شوراي‌شهر، افزايش نرخ پايه تراكم در حد 13 درصد است كه با دو ماه تاخير از ابتداي دي‌ماه سال جاري ملاك عمل براي صدور پروانه‌ساختماني قرار مي‌گيرد.
روز گذشته افزايش قيمت تراكم واكنش‌هاي مختلفي را در بين انبوهسازان به همراه داشت. گروهي از سازنده‌ها معتقدند با گران‌شدن مجوز خريد تراكم، رونق ساختوساز در تهران آسيب نمي‌بيند، اما هزينه تمام‌شده و قيمت مسكن در ميان‌مدت، از اين افزايش اثر مي‌گيرد.
اما برخي ديگر از انبوهسازان، رشد نرخ تراكم را باعث خروج عده‌اي از سازنده‌ها از بازار ساختوساز ارزيابي مي‌كنند.
براساس اين گزارش، هر چند معاون شهردار تهران از اجراي طرح افزايش نرخ تراكم از ابتداي زمستان امسال خبر مي‌دهد، اما زمزمه‌هايي كه از ديروز در شهرداري‌هاي مناطق نقل اجتماعات چندنفري مراجعه‌كنندگان شده مبني بر افزايش قريب‌الوقوع قيمت تراكم، نشان مي‌دهد مسوولان شهري قصد دارند با انتشار اين خبر از هم‌اكنون، شتاب صدور پروانه‌هاي ساختماني از حالا تا دو ماه آينده را افزايش دهند تا سازنده‌ها براي در امان ماندن از پرداخت 13 درصد اضافه‌تر، طي دو ماه پيش‌رو، نسبت به اخذ مجوزها از شهرداري اقدام كنند.
با مصوبه شوراي شهر نرخ عوارض مازاد بر تراكم ساختمان‌هاي مسكوني پايتخت تا دو ماه ديگر 13 درصد افزايش پيدا مي‌كند.
معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران با اعلام اين خبر اظهار كرد: براساس مصوبه شوراي شهر تهران بنا شده بود از ابتداي آبان‌ماه (روز گذشته) سال جاري نرخ عوارض مازاد تراكم 13 درصد افزايش پيدا كند، اما به دليل آماده نبودن سيستم شهرداري بنا شده است اجراي اين مصوبه تا ابتداي دي‌ماه به تعويق بيفتد.
به گزارش «دنياي اقتصاد» در پايان سال گذشته با مصوبه شوراي شهر به شهرداري تهران اجازه داده شد از ابتداي سال 1390 نرخ عوارض مازاد بر تراكم در ساختمان‌هاي مسكوني، تجاري و اداري در تمامي مناطق تهران، 13 درصد افزايش يابد، اما بنا به تصميم شهرداري تهران ابلاغ و اجراي اين مصوبه به ابتداي آبان‌ماه سال‌جاري موكول شد كه به گفته معاونت شهرسازي شهرداري تهران با آغاز آبان‌ماه به دليل آماده نبودن سيستم شهرداري در سازمان فن‌آوري اطلاعات اجراي آن تا دي‌ماه سال‌جاري به تعويق افتاد.
بر اين اساس به گفته كارشناسان بازار مسكن با افزوده شدن 13 درصدي نرخ عوارض مازاد تراكم رويه بازار مسكن دچار تغيير و تحولات اساسي خواهد شد، به گونه‌اي كه با افزايش 13 درصدي نرخ عوارض قيمت پايه تراكم، هزينه صدور پروانه، در هر منطقه تا 30 درصد افزايش پيدا خواهد كرد كه به طور طبيعي تاثير مستقيمي بر هزينه‌هاي ساختوساز به ويژه در ساختمان‌هاي اداري و تجاري خواهد گذاشت. با اين وجود معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران معتقد است: افزايش نرخ عوارض مازاد تراكم، تاثير قابل‌توجهي بر قيمت مسكن نخواهد گذاشت.
مصوبه شوراي شهر است
در همين رابطه در تماس «دنياي اقتصاد» با برخي از اعضاي شوراي شهر اين اعضا از تصويب چنين مصوبه‌اي اظهار بي‌اطلاعي كردند.
اما در اين ميان حمزه شكيب رييس كميسيون عمران شوراي شهر با تاييد اين خبر گفت: تصويب اين مصوبه به سال‌جاري مربوط نمي‌شود. در پايان سال گذشته با تصميم اعضاي شورا به شهرداري تهران اجازه داده شد نرخ عوارض مازاد بر تراكم را تا 13 درصد افزايش دهد، اما با وجود اين مجوز تاكنون براي اجراي اين مصوبه اقدامي نشده است.
او در پاسخ به اين سوال كه در شرايطي كه در مورد ميزان فروش تراكم و تراكم در دست شهروندان در شوراي‌شهر ابهام وجود دارد، آيا به نظر شما اين افزايش، هزينه‌هاي ساختوساز را بالا نخواهد برد؟ گفت: فعلا كه شما مي‌گوييد تا دو ماه به تعويق افتاده است اجازه دهيد ببينيم در آن زمان چه مي‌شود!
سيستم شهرداري آماده نيست
در همين حال هيربد معصومي معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران درخصوص اجرايي نشدن اين مصوبه تاكنون با تاييد خبر افزايش 13 درصدي نرخ عوارض مازاد تراكم به «دنياي اقتصاد» گفت: براساس مصوبه شوراي عوارض مازاد تراكم تا 13 درصد رشد خواهد كرد، اما اجراي اين مصوبه تا ابتداي دي‌ماه سال‌جاري به دليل آماده نبودن سيستم شهرداري به تعويق افتاده است.
او در ادامه افزود: البته از آنجا كه نرخ عوارض مازاد بر تراكم بر اساس قيمت مصوب چند سال پيش است و به روز نيست اين ميزان افزايش چندان بر قيمت مسكن تاثير نخواهد گذاشت.
او عنوان كرد: به نظر مي‌رسد تاثير افزايش نرخ عوارض مازاد بر تراكم شهرداري تهران برقيمت مسكن چندان قابل‌توجه نيست.
اتاق فكر براي افزايش عوارض
به اعتقاد كارشناسان و فعالان بازار مسكن با توجه به سهم 10 درصدي عوارض و تراكم در هزينه‌هاي ساختوساز، افزايش 13 درصدي نرخ عوارض مازاد بر تراكم رابطه مستقيمي با قيمت مسكن دارد.
ايرج رهبر رييس انجمن انبوهسازان تهران در اين باره به «دنياي اقتصاد» گفت: نتيجه ابتدايي اين تصميم رشد قيمت مسكن در پايتخت خواهد بود.
او اظهار كرد: فعالان ساختماني نسبت به تعدد عوارض دريافتي شهرداري معترض هستند؛ چراكه معتقدند در حال حاضر اتاق فكري براي افزايش درآمدهاي شهري تشكيل شده است.
او ادامه داد: افزايش اين نرخ هزينه‌هاي ساختوساز در مناطق مختلف تهران را بسته به نوع منطقه افزايش خواهد داد.
اثر رواني رشد تراكم چيست؟
در همين رابطه محمدمهدي مافي يكي از فعالان ساختماني نيز به «دنياي اقتصاد» گفت: با افزايش 13 درصدي نرخ ضريب منطقه‌اي عوارض مازاد بر تراكم، قيمت پايه عوارض نزديك به 30 درصد رشد خواهد كرد كه در نهايت به رشد قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران منتهي خواهد شد.
او افزود: با توجه به اين موضوع كه شهرداري ارائه‌دهنده خدمات بسياري به شهر است؛ بنابراين براي جبران هزينه‌هاي انجام شده بايد منبع درآمدي براي خود داشته باشد.
او تصريح كرد: افزايش نرخ تراكم در دو جنبه تاثير مستقيم خواهد گذاشت. يكي رشد قيمت تمام‌شده ملك خواهد بود و ديگري تاثيرات رواني است كه بر بازار مسكن بر جاي مي‌گذارد.او در پاسخ به اين سوال كه سهم عوارض مازاد بر تراكم بر هزينه ساخت هر مترمربع چقدر است، گفت: اين مورد به محل ساخت و نوع كاربري ساختمان بستگي دارد. به عنوان مثال تاثير اين عامل در ساختمان‌هاي مسكوني بسيار كمتر از ساختمان‌هاي اداري و تجاري خواهد بود. علاوه‌بر اين بسته به اينكه ساختمان در چه منطقه‌اي قرار دارد تاثير آن متفاوت است. به عنوان مثال ساختماني كه در مناطق محروم واقع شده است تاثير كمتري از افزايش اين نرخ مي‌گيرد تا يك ساختمان كه در منطقه شمال شهر واقع شده است.
او افزود: اما به طور متوسط سهم عوارض مازاد بر تراكم از هزينه ساختوساز حدود 10 درصد است.
ساختوساز كم نمي‌شود قيمت زياد مي‌شود
بيت‌ا... ستاريان كارشناس مسكن درباره افزايش نرخ تراكم در تهران و تاثير آن بر بازار مسكن گفت: اين افزايش تاثير چنداني بر قيمت تمام‌شده نمي‌گذارد، اما در كنار ساير فاكتورها همچون قيمت مصالح ساختماني كه نسبت به سال گذشته 20 تا 25 درصد افزايش پيدا كرده، هزينه ساختوساز را بالا مي‌برد.
ستاريان تصريح كرد: رونق ساختوساز در تهران طي ماه‌هاي آتي بدون توجه به افزايش قيمت تراكم، ادامه پيدا مي‌كند با اين تفاوت كه انبوهسازان بعد از اعمال نرخ‌هاي جديد تراكم، بر روي قيمت‌گذاري املاك آماده تحويل، تجديدنظر خواهند كرد و احتمالا قيمت‌ها افزايش پيدا مي‌كند.
اين فعال ساختماني همچنين افزود: در مناطق مختلف تهران بابت خريد مجوز تراكم متر مربعي 80 هزار تا يك ميليون و 100 هزار تومان از سوي سازنده‌ها پرداخت مي‌شود.
شهرداری چاره‌ای جز فروش تراکم ندارد
گروه مسكن- هاجر شادمانی: افزایش 13 درصدی نرخ عوارض مازاد تراکم که قرار است از دو ماه دیگر در مناطق مختلف شهر تهران به عنوان مبنای جدید فروش تراکم به مورد اجرا درآید با واکنش کارشناسان و صاحبنظران حوزه شهری مسکن رو‌به‌رو شد.به گزارش دنیای اقتصاد و به اذعان کارشناسان مسکن، فروش تراکم مازاد به منزله اعطای مجوز اسکان جمعیتی بیش از حد مجاز در یک منطقه، بار سنگینی را بر شهر تحمیل می‌کند که بهای آن را تمام شهر می‌پردازد.
اجبار شهرداری به افزایش 13 درصدی
یک کارشناس مسکن با بیان اینکه افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم در تهران به منظور جبران کمبودهای مالی شهرداری برای پرداخت هزینه‌های شهری صورت گرفته است، اعلام کرد: افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم نوعی اجبار برای شهرداری‌ها به خصوص در کلانشهر تهران است.کمال اطهاری افزود: هزینه‌های شهری به صورت تصاعدی بالا می‌رود؛ از سوی دیگر اشباع جمعیتی در کلانشهر تهران هزینه‌های مضاعفی را بر شهرداری تحمیل می‌کند.وی تصریح کرد: اقدام شورای شهر به منظور افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم، اقدامی موجه برای تامین هزینه‌های شهرداری است.اطهاری با اشاره به تاثیر افزایش نرخ عوارض مازاد تراکم بر قیمت مسکن و هزینه‌های ساخت به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: مازاد تراکم نوعی شهرفروشی است و افزایش عوارض آن بی شک نتیجه ای جز کاهش ساخت مسکن نخواهد داشت.
وی با انتقاد از ناپایداری درآمدهای شهرداری به منظور تامین هزینه‌های شهری خاطرنشان کرد: درحال حاضر مهم‌ترین اثر افزایش نرخ عوارض تراکم در تهران بحران ناشی از تراکم فروشی و تکیه شهرداری به درآمدهای ناپایدار است.
وی افزود: فروش مازاد تراکم یعنی فروش رانت و هزینه این رانت فروشی را کل شهر پرداخت می کند.این کارشناس مسکن گفت: تکیه شهرداری‌ها به درآمدهای ناشی از تراکم فروشی ناشی از عدم حمایت دولت، محدودیت منابع مالی شهرداری‌ها و در نهایت ناپایداری اقتصاد کشور است.
325 page views
|
|
|
|